回迁房视同销售如何缴纳增值税

“营改增”后，对于回迁房的增值税税务处理上，属于以非货币性形式即实物还建支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，由于其行为的特殊性，一般情况下作非货币性交易处理，即按“以物易物”处理，税务处理和会计处理有所不同。根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税【2016】36号)第十四条第(二)项规定，“单位和或者个人向其他单位和个人无偿转让不动产的，视同销售不动产，但用于公益事业或者以公众为对象的除外”。也就是说，实物还建补偿，应当视同销售，依法缴纳增值税。

在计税依据上，根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税【2016】36号)第四十四条规定：“纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

成本利润率由国家税务总局确定。”

回迁房的土地增值税问题分析

国税发[2006]187号文件第三条第(一)款规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第六条规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

可见，开发商计算土地增值税时，其在房屋回迁业务中对等置换出去的新建房屋应按视同销售房地产规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。